Alienação fiduciária de imóveis

Valor Econômico - Finanças - 10.04.08 - C6
Retomada de imóvel alienado atinge 100%
Fernando Travaglini, de São Paulo

Quando se preparava para ampliar a atuação no mercado de securitização de recebíveis imobiliários, a Brazilian Securities comprou, em 2001, uma carteira de crédito habitacional com histórico de inadimplência do antigo Plano 100, da construtora Rossi, para testar se a retomada do imóvel com alienação fiduciária de fato funcionava.
Depois de sete anos e mais de 200 processos, o saldo é de 100% de sucesso na retomada e perda financeira inferior a 1%, afirma Fernando Cruz, diretor da companhia. "Queríamos ter certeza de que a alienação funcionava e não perdemos nenhum caso".
A carteira era composta por créditos imobiliários que somavam cerca de R$ 10 milhões, com uma inadimplência superior a 30%. A própria Rossi havia renegociado os contratos, mas havia o histórico de mau pagamento.
De posse dos ativos, a Brazilian Securities estruturou um Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI) e passou a executar os financiamentos à medida que se tornavam inadimplentes. "Nos primeiros casos, os cartórios não sabiam como lidar com o processo. Fizemos até um manual de orientação".
Por ser uma execução extrajudicial, não há envolvimento dos tribunais e o prazo do processo é mais rápido. Nos primeiros processos, a empresa demorava cerca de dois anos para concluir a retomada e a venda do imóvel.
Hoje, a média está em 12 meses, bem inferior aos sete anos necessários para recuperar os recursos em uma execução hipotecária tradicional, usada até o fim dos anos noventa. A diferença legal é que, pelo contrato de financiamento com alienação, o comprador fica apenas com a posse do bem, mas a propriedade continua com o credor, semelhante ao instrumento usado na compra de veículos.
Assim, a partir do sexagésimo dia de atraso, o banco já pode comunicar o mutuário das medidas legais. Primeiro de forma amigável, depois por carta registrada, afirma Cruz.
Com uma inadimplência de 90 dias (três parcelas), o banco comunica o cartório em que consta o registro do imóvel e já pode entrar com o processo de execução. O cartório comunica o cliente, que tem um prazo de 15 dias para quitar os débitos.
Depois desse período, o banco já pode recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e enviar para o cartório, que irá realizar a transferência do bem sem a necessidade de anuência do proprietário.
Com o bem em seu nome, o banco realiza um leilão público com lance mínimo no valor de avaliação do imóvel. Se não houver comprador, num prazo de 30 dias é realizado um segundo leilão, agora com valor mínimo no valor da dívida. Se mais uma vez não houve comprador, o bem passa para o patrimônio do banco (ou da emissora do CRI, no caso de securitização).
Qualquer valor arrecadado acima da dívida é devolvido para o mutuário. Se não houver comprador, ou se a venda for por um valor inferior à dívida, o cliente nada recebe. "Na maior parte dos casos, ocorre a venda no segundo leilão a 80% do valor do imóvel em média e nossa perda financeira até agora foi inferior a 1%".
Apesar de ter sido criada em 1997, a alienação fiduciária só começou a ser usada comercialmente a partir de 2000, pela Caixa Econômica Federal (CEF). A ferramenta passou a ser mais utilizada pelas instituições financeiras do setor privado apenas em 2003.
Até hoje, muitas instituições têm dúvidas de como a justiça irá proceder. "Conseguimos retomar mesmo nos casos em que o cliente entrou na justiça. Foram poucos casos, cerca de quatro, e o processo não demorou mais do que um ano".
Hoje, em média, o processo demora 12 meses, com alguns casos chegando a seis meses. A Brazilian Securities ganhou mesmo nos casos em que o bem era o único imóvel da família.
"Hoje conseguimos falar que a alienação é efetiva". Essa seria a explicação para a inadimplência do crédito imobiliário com alienação ser inferior a 1%. Criada em 2000, a Brazilian Securities é uma empresa do Grupo Ourinvest especializada em estruturação de títulos de securitização de crédito imobiliário usando CRIs.