Valor Econômico - EU & S.A. - 29.12.09 - D9
CVM: Pagamento de R$ 20 milhões no caso da AmBev infla números de 2009.
Acusados pagam R$ 48 milhões para encerrar processos
Por Fernando Torres e Janes Rocha, de São Paulo e do Rio
29/12/2009
Leo Pinheiro/Valor
Alexandre Pinheiro dos Santos, da CVM: acordo permite uma resposta mais rápida e com efeito 'paradigmático'
Com os R$ 20 milhões a serem pagos por ex-controladores, ex-executivos e conselheiros da AmBev para encerrar dois processos administrativos, subiu para R$ 48,7 milhões o total dos chamados "termos de compromisso" firmados com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em 2009. O montante supera em 361% o total registrado em 2008 e praticamente se iguala ao volume recorde pago em 2007, de R$ 48,8 milhões.
O acordo com os dirigentes da AmBev reabre a discussão sobre a conveniência de a CVM firmar esse tipo de acordo. Isso porque o acusado de ter cometido irregularidade costuma pagar uma soma em dinheiro, mas não precisa assumir a culpa ou responsabilidade pelo fato. Para os que criticam os acordos, que põem fim às investigações, seria preferível continuar com o processo para que o acusado fosse efetivamente condenado.
Dentro da própria CVM não há unanimidade. O diretor da CVM Eli Loria foi contra a celebração do termo de compromisso no caso da AmBev e também em outro processo milionário encerrado neste ano, envolvendo o Credit Suisse.
Mas o fato é que a área técnica da CVM pretende incentivar a assinatura dos termos de compromisso. Em 2009 até meados de dezembro foram 53 acordos, número pouco abaixo dos 64 registrados em 2008 e em 2007.
Alexandre Pinheiro dos Santos, chefe da procuradoria-geral especializada da CVM, declara que os termos de compromisso são a prioridade da autarquia, em detrimento do curso normal dos processos sancionadores. Para ele, a preocupação de algumas pessoas em querer ver o acusado punido e condenado teria uma motivação próxima do fetiche. "O acordo permite uma resposta mais rápida e com efeito paradigmático", afirma.
Santos destaca ainda que a questão não é a troca de um acordo por uma condenação. Na verdade, segundo ele, a escolha é entre um pagamento certo hoje, pela dúvida de uma eventual punição no futuro. Isso porque o colegiado da CVM pode não concordar com a visão da comissão de inquérito que instruiu o processo dentro da autarquia e absolver o acusado. Mesmo quando a diretoria da autarquia vota pela punição, existe a também a possibilidade de o acusado recorrer ao Conselho de Recursos do Sistema Financeiro Nacional, conhecido como Conselhinho. E como na maioria dos casos as provas são indiciárias, a condenação nem sempre é fácil, segundo ele.
O uso mais frequente dos termos de compromisso permite também que se crie padrões de acordos em determinados tipos de irregularidade. "Existe mais previsibilidade e o acusado já sabe o que é digno propor para ser aceito", afirma Santos. Com base nos dados da CVM, é possível notar que um diretor de relações com investidores costuma pagar R$ 30 mil para encerrar um processo de acusação pelo atraso no envio de informações periódicas, como demonstrações financeiras e atas de assembleia. Já um conselheiro de administração, que não é o responsável direto por essas tarefas, desembolsa R$ 20 mil para escapar de um processo similar.
O chefe da procuradoria do órgão regulador também garante que há mecanismos para se evitar abusos. "A CVM analisa em cada caso, se há oportunidade e conveniência de se assinar o termo, para evitar que o agente tente se aproveitar dessa possibilidade para cometer ilícitos", afirma.
Ainda como uma vantagem do termo de compromisso surge a possibilidade de se restituir diretamente as perdas de investidores, quando for possível identificar aqueles que foram lesados. "Isso é melhor do que o investidor ficar sabendo, daqui a não sei quantos anos, que a empresa perdeu o processo e pagou uma multa à CVM", diz. Do valor total pago por acusados esse ano em acordos, R$ 6,95 milhões foram direcionados a terceiros que não a CVM. Em 2008, esse valor foi de R$ 4,53 milhões.
Na lista das supostas irregularidades cometidas pelos ex-controladores da AmBev - Jorge Paulo Lemann, Marcel Herrmann Telles e Carlos Alberto Sicupira - investigadas no âmbito processo administrativo sancionador nº 21/2005 da CVM, cabe destaque para o que a comissão de inquérito chama de abuso de poder de controle por "expropriação dos acionistas minoritários". Conforme o acordo, divulgado na véspera do Natal, cada um deles vai pagar R$ 5 milhões para se livrar do processo.
Ver mais sobre o caso AmBev/CVM em www.valoronline.com.br
terça-feira, 29 de dezembro de 2009
Novas regras para a legislação do inquilinato
Consultor Jurídico
Lei do inquilinato acelera solução de controvérsias
Por Marco de Albuquerque da Graça e Costa
I. INTRODUÇÃO
A Lei nº 8.245/91 há tempos era alvo de intensas críticas, primeiro por parte dos locadores e do mercado imobiliário, sob o argumento de que possibilitava ao locatário, mesmo inadimplente, a utilização de diversas medidas para postergar sua continuidade no imóvel; e, de outro, por parte dos fiadores, que, consoante recente entendimento dos nossos tribunais, ficam vinculados ao pacto locatício até a entrega das chaves.
Por isso, há bom tempo foi promulgada a Lei nº 12.112, propalado pela imprensa pátria como a solução para os reclamos da sociedade.
Mas, será que as alterações trazidas pela lei em epígrafe foram significativas, a ponto de modificar a relação entre as partes no contrato?
Urge acentuarmos que estas são a primeiras impressões sobre a recentíssima lei, que só entrará em vigor no dia 23 de janeiro de 2010 (art. 1º do Decreto-Lei nº 4.657/41 c/c o § 1º do art. 8º da Lei Complementar nº 95/98). E, neste estudo procuraremos apontar as mudanças que mais de perto atingem locadores, locatários e fiadores, isto é, a ação de despejo e a fiança.
II. DAS PRINCIPAIS MODIFICAÇÕES
II.1. AÇÃO DE DESPEJO
Muitos locadores sentem-se incomodados apenas em ouvir a palavra ação de despejo, tamanha a via crucis que transpuseram para, finalmente, retomarem a posse direta do seu imóvel.
Neste ponto, as modificações introduzidas pela Lei nº 12.112/09 foram salutares. Foram incluídas mais 4 hipóteses de desocupação liminar do imóvel.
De acordo com a redação original da lei 8.245/91, o locador poderia retomar liminarmente, inaudita altera pars, no prazo de 15 dias da propositura da ação, o seu imóvel (incisos I, II, III, IV e V do § 1º do art. 62):
1) quando celebrado distrato entre as partes, desde que fixado um prazo de 6 meses de desocupação do imóvel;
2) na hipótese de comprovação da extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel pelo locatário estivesse ligado ao seu emprego;
3) ao final do contrato de locação por temporada, se não houvesse a sua prorrogação automática por prazo indeterminado;
4) após a morte do locatário, caso não houvesse sucessor legítimo que também ocupasse o imóvel, permanecendo pessoas não autorizadas por lei;
5) caso a ocupação do imóvel se desse apenas pelo locatário, a despeito da extinção do contrato de locação.
Como já adiantado, o novel diploma acrescentou a essas mais 4 hipóteses de desocupação liminar (incisos VI, VII, VIII e IX):
1) necessidade de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público, que não puderem ser efetuadas sem a desocupação do imóvel;
2) exoneração do fiador, sem que o locatário tenha obtido novo garantidor, no prazo de 30 dias após notificação do locador;
3) findo o prazo fixado no contrato de imóvel para fins comerciais, o locador tenha proposto a ação de despejo até 30 dias contados da notificação ao locatário da intenção de retomar o bem;
4) na falta de pagamento dos aluguéis e/ou demais encargos, estando o contrato, por qualquer motivo, desprovido de garantias.
O item 9 supra é particularmente importante ao presente estudo, por observarmos que a grande maioria das ações de despejo se baseia na falta de pagamento dos aluguéis ou demais acessórios locatícios.
Nesta modalidade, remanesce a possibilidade de se cumular o pedido de despejo com cobrança dos valores não pagos.
E houve, por certo, um avanço ao incluir o legislador nas hipóteses que permitem o despejo liminar do locatário, a ausência de pagamento dos encargos patrimoniais contratuais.
Porém, a hipótese, claramente, só se aplica quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), não contemplando os casos de comprovada inadimplência, mas o contrato possui alguma modalidade de garantia.
Nestes casos, deve-se aguardar a sentença de procedência do pedido de despejo, ocasião em que o juiz fixará o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel.
Por fim, outra importante inovação no tocante à ação de despejo foi a retirada da necessidade de caução na hipótese de ação de despejo baseada em todas as hipóteses do art. 9º da Lei de Locações, dentre as quais se inclui a do seu inciso III (“em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”).
Concluindo, inadimplente o locatário, poderá o locador manejar a ação de despejo, podendo obter a desocupação do imóvel em 15 dias:
1) da propositura da ação, caso, por qualquer motivo, não haja mais qualquer das modalidades de garantias previstas na Lei de Locação;
2) da sentença de procedência, em estando o contrato garantido, sem, porém, a necessidade de caução para a efetivação do despejo provisório.
Em quaisquer das hipóteses, poderá o locatário purgar a mora, efetuando o depósito do valor dos aluguéis em atraso e dos demais acessórios da locação, no prazo de 15 dias, contados:
1) da ordem de desocupação do imóvel, se deferida liminarmente;
2) da citação, se incabível o pedido liminar.
Sendo tal faculdade possível apenas se não exercida no prazo de 24 meses contados da propositura da ação de despejo (art. 64).
II.2. FIANÇA
De longe a fiança é a modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de locação.
Consoante aponta o léxico Houaiss, a etimologia de fiança é fiance, que no francês antigo significava “compromisso de fidelidade”.
E, com efeito, exige-se uma fidelidade extrema do fiador para com o afiançado (locatário). Isto porque o fiador deve entender, antes de assumir tal obrigação que:
1) em caso de inadimplemento, responderá integralmente e solidariamente (sim, pois em 99,99% dos contratos de locação – para sermos condescendentes – os fiadores renunciam ao benefício de ordem) pelo débito; e,
2) poderá ter penhorado e arrematado sua residência familiar, o tão conhecido bem de família (inciso VII do art. 3º da Lei nº 8.009/90).
Afora isto, os fiadores sofriam com as modificações da jurisprudência, pois, por exemplo, até pouquíssimo tempo atrás já grassou no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o fiador não respondia pelas obrigações, caso o contrato tivesse sido prorrogado automaticamente, sem sua anuência, por prazo indeterminado.
Este entendimento era majoritário até, pelo menos, o advento do julgamento do ERESP nº 566.633/CE, em 22/11/2006, em que prevaleceu o voto do relator, Ministro Paulo Medina, no seguinte sentido:
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. CLÁUSULA DE GARANTIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.
Continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época que firmaram a avença. Embargos de divergência a que se dá provimento (EREsp 566633/CE, Rel. Ministro PAULO MEDINA, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 22/11/2006, DJe 12/03/2008) (destacamos).
Assim, caso estipulado no contrato de locação que “o fiador responde solidariamente com o locatário até a efetiva entrega das chaves” (o que se dá na quase totalidade dos pactos), a obrigação do garantidor remanesce até a extinção do contrato, independentemente se prorrogado por prazo indeterminado, salvo se o fiador se exonerou na forma do art. 835 do Código Civil.
Sendo assim, o que a Lei 12.112 modificou sobre o tema, que tanta repercussão causou na mídia?
Apressamos em responder, categoricamente: nada!
Antes que os mais afoitos interrompam abruptamente a leitura deste texto, e acusem este autor de falta de acuidade, expliquemos as razões que nos impelem à resposta supra.
Atualmente, é predominante no STJ o entendimento de que:
1) é válida a cláusula através da qual o fiador responde pelas obrigações contratuais até a efetiva entrega das chaves, mesmo que não tenha anuído com a prorrogação automática, por prazo indeterminado, da locação;
2) prorrogado o contrato por prazo indeterminado, poderá o fiador exercer o direito de exoneração, na forma do art. 835 do Código Civil.
A Lei 12.112, na realidade, apenas fixou em lei o que já era assente na jurisprudência.
Não ousamos refutar o mérito de tal medida, notadamente diante da miríade de interpretações que já existiram sobre o tema, que causa, com efeito, insegurança.
Porém, entendemos que, efetivamente, não houve inovação.
O art. 39, na sua redação atual (“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força de lei”), fixou o entendimento da validade da cláusula que estende a obrigação do fiador até a entrega das chaves, mesmo ocorrendo prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
Já o inciso X do art. 40 estabelece a possibilidade de o fiador comunicar a sua exoneração, o que já era admitido, só que com a aplicação do art. 835 do Código Civil, e não de uma norma expressa na Lei de Locações, como há recentemente.
Assim, vislumbramos o seguinte quadro do antes e do depois da entrada em vigor da Lei 12.112/2009:
ANTES
DEPOIS
Responsabilidade até a entrega das chaves
SIM, com fundamento na interpretação do art. 39 da Lei 8.245/91.
SIM, com fundamento na redação expressa do art. 39 da Lei 8.245/91.
Possibilidade de exoneração
SIM, com fundamento no art. 835 do Código Civil, remanescendo a obrigação do fiador até 60 dias da notificação ao locador.
SIM, com fundamento no inciso X do art. 40 da Lei de Locações, remanescendo a obrigação do fiador até 120 dias da notificação ao locador.
Mas, ainda nos resta enfrentar uma questão tormentosa: na quase totalidade dos contratos de locação, o fiador ao mesmo tempo em que se obriga solidariamente pelo pagamento dos eventuais débitos, e renuncia ao benefício de ordem, renuncia ao direito de exonerar-se da fiança. Esta última disposição contratual deve prevalecer?
De acordo com o precedente que orienta as decisões do STJ sobre o tema (ERESP 566.633/CE), não, pois como ressaltado pelo relator Ministro Paulo Medina, tal exclusão é nula, consoante aponta o seguinte excerto:
“Também não desconsidero o fato de que a fiadora renunciou, de forma expressa, à faculdade de se exonerar de suas obrigações, direito esse assegurado pelo aludido art. 1.500 do vencido CC.
À toda evidência que essa circunstância não se põe em prol do locador, porquanto, tal condição, na esteira de nossos Tribunais, inclusive desta Casa de Justiça, é nula.
Trata-se, efetivamente, de direito indisponível, de norma de ordem pública, que não pode ser solapado da parte”.
Ousamos divergir quanto à nulidade da cláusula de renúncia ao direito de exoneração pelo fiador.
No próprio STJ há diversos julgados que - corretamente ao nosso ver - defendem o caráter dispositivo da mencionada disposição, cabendo ao fiador (e só a ele) o direito de assentir ou não com tal disposição.
Entretanto, nota-se que as turmas do superior tribunal inclinam-se em interpretar restritivamente o contrato de fiança, considerando válida a cláusula de renuncia à faculdade de exoneração somente durante o prazo determinado fixado contratualmente. Deste modo, prorrogado o pacto por prazo indeterminado, pode o fiador exonerar-se.
Não podemos negar que se afigura injusta a vinculação eterna do fiador ao contrato de locação, notadamente quando consideramos que, em muitas ocasiões, já se esvaiu o compromisso de fidelidade inicialmente estabelecido com o afiançado.
E, parece-nos que a Lei 12.112 se filiou ao entendimento atual da jurisprudência, no sentido de permitir ao fiador exonerar-se da fiança, na hipótese de prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
III. CONCLUSÃO
A repercussão do advento da Lei nº 12.112/2009 na mídia decorre da extrema importância do contrato de locação para milhares, quiçá milhões de cidadãos.
Porém, aos mais afetos à lides locatícias, a mudança não foi tão significativa.
De toda sorte, a intenção nestas modificações é nitidamente a de reduzir o prazo da satisfação da pretensão discutida na demanda judicial, e retirar das inconstâncias das decisões judiciais, a resolução de diversas fontes de conflitos.
E, tais desideratos, em que pese a timidez das disposições constantes na recente lei, foram atingidos, o que denota um esforço positivo na busca de uma relação mais clara entre locadores, locatários e fiadores, e uma solução mais rápida às controvérsias.
Marco de Albuquerque da Graça e Costa é advogado em São Paulo
Lei do inquilinato acelera solução de controvérsias
Por Marco de Albuquerque da Graça e Costa
I. INTRODUÇÃO
A Lei nº 8.245/91 há tempos era alvo de intensas críticas, primeiro por parte dos locadores e do mercado imobiliário, sob o argumento de que possibilitava ao locatário, mesmo inadimplente, a utilização de diversas medidas para postergar sua continuidade no imóvel; e, de outro, por parte dos fiadores, que, consoante recente entendimento dos nossos tribunais, ficam vinculados ao pacto locatício até a entrega das chaves.
Por isso, há bom tempo foi promulgada a Lei nº 12.112, propalado pela imprensa pátria como a solução para os reclamos da sociedade.
Mas, será que as alterações trazidas pela lei em epígrafe foram significativas, a ponto de modificar a relação entre as partes no contrato?
Urge acentuarmos que estas são a primeiras impressões sobre a recentíssima lei, que só entrará em vigor no dia 23 de janeiro de 2010 (art. 1º do Decreto-Lei nº 4.657/41 c/c o § 1º do art. 8º da Lei Complementar nº 95/98). E, neste estudo procuraremos apontar as mudanças que mais de perto atingem locadores, locatários e fiadores, isto é, a ação de despejo e a fiança.
II. DAS PRINCIPAIS MODIFICAÇÕES
II.1. AÇÃO DE DESPEJO
Muitos locadores sentem-se incomodados apenas em ouvir a palavra ação de despejo, tamanha a via crucis que transpuseram para, finalmente, retomarem a posse direta do seu imóvel.
Neste ponto, as modificações introduzidas pela Lei nº 12.112/09 foram salutares. Foram incluídas mais 4 hipóteses de desocupação liminar do imóvel.
De acordo com a redação original da lei 8.245/91, o locador poderia retomar liminarmente, inaudita altera pars, no prazo de 15 dias da propositura da ação, o seu imóvel (incisos I, II, III, IV e V do § 1º do art. 62):
1) quando celebrado distrato entre as partes, desde que fixado um prazo de 6 meses de desocupação do imóvel;
2) na hipótese de comprovação da extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel pelo locatário estivesse ligado ao seu emprego;
3) ao final do contrato de locação por temporada, se não houvesse a sua prorrogação automática por prazo indeterminado;
4) após a morte do locatário, caso não houvesse sucessor legítimo que também ocupasse o imóvel, permanecendo pessoas não autorizadas por lei;
5) caso a ocupação do imóvel se desse apenas pelo locatário, a despeito da extinção do contrato de locação.
Como já adiantado, o novel diploma acrescentou a essas mais 4 hipóteses de desocupação liminar (incisos VI, VII, VIII e IX):
1) necessidade de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público, que não puderem ser efetuadas sem a desocupação do imóvel;
2) exoneração do fiador, sem que o locatário tenha obtido novo garantidor, no prazo de 30 dias após notificação do locador;
3) findo o prazo fixado no contrato de imóvel para fins comerciais, o locador tenha proposto a ação de despejo até 30 dias contados da notificação ao locatário da intenção de retomar o bem;
4) na falta de pagamento dos aluguéis e/ou demais encargos, estando o contrato, por qualquer motivo, desprovido de garantias.
O item 9 supra é particularmente importante ao presente estudo, por observarmos que a grande maioria das ações de despejo se baseia na falta de pagamento dos aluguéis ou demais acessórios locatícios.
Nesta modalidade, remanesce a possibilidade de se cumular o pedido de despejo com cobrança dos valores não pagos.
E houve, por certo, um avanço ao incluir o legislador nas hipóteses que permitem o despejo liminar do locatário, a ausência de pagamento dos encargos patrimoniais contratuais.
Porém, a hipótese, claramente, só se aplica quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), não contemplando os casos de comprovada inadimplência, mas o contrato possui alguma modalidade de garantia.
Nestes casos, deve-se aguardar a sentença de procedência do pedido de despejo, ocasião em que o juiz fixará o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel.
Por fim, outra importante inovação no tocante à ação de despejo foi a retirada da necessidade de caução na hipótese de ação de despejo baseada em todas as hipóteses do art. 9º da Lei de Locações, dentre as quais se inclui a do seu inciso III (“em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”).
Concluindo, inadimplente o locatário, poderá o locador manejar a ação de despejo, podendo obter a desocupação do imóvel em 15 dias:
1) da propositura da ação, caso, por qualquer motivo, não haja mais qualquer das modalidades de garantias previstas na Lei de Locação;
2) da sentença de procedência, em estando o contrato garantido, sem, porém, a necessidade de caução para a efetivação do despejo provisório.
Em quaisquer das hipóteses, poderá o locatário purgar a mora, efetuando o depósito do valor dos aluguéis em atraso e dos demais acessórios da locação, no prazo de 15 dias, contados:
1) da ordem de desocupação do imóvel, se deferida liminarmente;
2) da citação, se incabível o pedido liminar.
Sendo tal faculdade possível apenas se não exercida no prazo de 24 meses contados da propositura da ação de despejo (art. 64).
II.2. FIANÇA
De longe a fiança é a modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de locação.
Consoante aponta o léxico Houaiss, a etimologia de fiança é fiance, que no francês antigo significava “compromisso de fidelidade”.
E, com efeito, exige-se uma fidelidade extrema do fiador para com o afiançado (locatário). Isto porque o fiador deve entender, antes de assumir tal obrigação que:
1) em caso de inadimplemento, responderá integralmente e solidariamente (sim, pois em 99,99% dos contratos de locação – para sermos condescendentes – os fiadores renunciam ao benefício de ordem) pelo débito; e,
2) poderá ter penhorado e arrematado sua residência familiar, o tão conhecido bem de família (inciso VII do art. 3º da Lei nº 8.009/90).
Afora isto, os fiadores sofriam com as modificações da jurisprudência, pois, por exemplo, até pouquíssimo tempo atrás já grassou no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o fiador não respondia pelas obrigações, caso o contrato tivesse sido prorrogado automaticamente, sem sua anuência, por prazo indeterminado.
Este entendimento era majoritário até, pelo menos, o advento do julgamento do ERESP nº 566.633/CE, em 22/11/2006, em que prevaleceu o voto do relator, Ministro Paulo Medina, no seguinte sentido:
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. CLÁUSULA DE GARANTIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.
Continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época que firmaram a avença. Embargos de divergência a que se dá provimento (EREsp 566633/CE, Rel. Ministro PAULO MEDINA, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 22/11/2006, DJe 12/03/2008) (destacamos).
Assim, caso estipulado no contrato de locação que “o fiador responde solidariamente com o locatário até a efetiva entrega das chaves” (o que se dá na quase totalidade dos pactos), a obrigação do garantidor remanesce até a extinção do contrato, independentemente se prorrogado por prazo indeterminado, salvo se o fiador se exonerou na forma do art. 835 do Código Civil.
Sendo assim, o que a Lei 12.112 modificou sobre o tema, que tanta repercussão causou na mídia?
Apressamos em responder, categoricamente: nada!
Antes que os mais afoitos interrompam abruptamente a leitura deste texto, e acusem este autor de falta de acuidade, expliquemos as razões que nos impelem à resposta supra.
Atualmente, é predominante no STJ o entendimento de que:
1) é válida a cláusula através da qual o fiador responde pelas obrigações contratuais até a efetiva entrega das chaves, mesmo que não tenha anuído com a prorrogação automática, por prazo indeterminado, da locação;
2) prorrogado o contrato por prazo indeterminado, poderá o fiador exercer o direito de exoneração, na forma do art. 835 do Código Civil.
A Lei 12.112, na realidade, apenas fixou em lei o que já era assente na jurisprudência.
Não ousamos refutar o mérito de tal medida, notadamente diante da miríade de interpretações que já existiram sobre o tema, que causa, com efeito, insegurança.
Porém, entendemos que, efetivamente, não houve inovação.
O art. 39, na sua redação atual (“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força de lei”), fixou o entendimento da validade da cláusula que estende a obrigação do fiador até a entrega das chaves, mesmo ocorrendo prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
Já o inciso X do art. 40 estabelece a possibilidade de o fiador comunicar a sua exoneração, o que já era admitido, só que com a aplicação do art. 835 do Código Civil, e não de uma norma expressa na Lei de Locações, como há recentemente.
Assim, vislumbramos o seguinte quadro do antes e do depois da entrada em vigor da Lei 12.112/2009:
ANTES
DEPOIS
Responsabilidade até a entrega das chaves
SIM, com fundamento na interpretação do art. 39 da Lei 8.245/91.
SIM, com fundamento na redação expressa do art. 39 da Lei 8.245/91.
Possibilidade de exoneração
SIM, com fundamento no art. 835 do Código Civil, remanescendo a obrigação do fiador até 60 dias da notificação ao locador.
SIM, com fundamento no inciso X do art. 40 da Lei de Locações, remanescendo a obrigação do fiador até 120 dias da notificação ao locador.
Mas, ainda nos resta enfrentar uma questão tormentosa: na quase totalidade dos contratos de locação, o fiador ao mesmo tempo em que se obriga solidariamente pelo pagamento dos eventuais débitos, e renuncia ao benefício de ordem, renuncia ao direito de exonerar-se da fiança. Esta última disposição contratual deve prevalecer?
De acordo com o precedente que orienta as decisões do STJ sobre o tema (ERESP 566.633/CE), não, pois como ressaltado pelo relator Ministro Paulo Medina, tal exclusão é nula, consoante aponta o seguinte excerto:
“Também não desconsidero o fato de que a fiadora renunciou, de forma expressa, à faculdade de se exonerar de suas obrigações, direito esse assegurado pelo aludido art. 1.500 do vencido CC.
À toda evidência que essa circunstância não se põe em prol do locador, porquanto, tal condição, na esteira de nossos Tribunais, inclusive desta Casa de Justiça, é nula.
Trata-se, efetivamente, de direito indisponível, de norma de ordem pública, que não pode ser solapado da parte”.
Ousamos divergir quanto à nulidade da cláusula de renúncia ao direito de exoneração pelo fiador.
No próprio STJ há diversos julgados que - corretamente ao nosso ver - defendem o caráter dispositivo da mencionada disposição, cabendo ao fiador (e só a ele) o direito de assentir ou não com tal disposição.
Entretanto, nota-se que as turmas do superior tribunal inclinam-se em interpretar restritivamente o contrato de fiança, considerando válida a cláusula de renuncia à faculdade de exoneração somente durante o prazo determinado fixado contratualmente. Deste modo, prorrogado o pacto por prazo indeterminado, pode o fiador exonerar-se.
Não podemos negar que se afigura injusta a vinculação eterna do fiador ao contrato de locação, notadamente quando consideramos que, em muitas ocasiões, já se esvaiu o compromisso de fidelidade inicialmente estabelecido com o afiançado.
E, parece-nos que a Lei 12.112 se filiou ao entendimento atual da jurisprudência, no sentido de permitir ao fiador exonerar-se da fiança, na hipótese de prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
III. CONCLUSÃO
A repercussão do advento da Lei nº 12.112/2009 na mídia decorre da extrema importância do contrato de locação para milhares, quiçá milhões de cidadãos.
Porém, aos mais afetos à lides locatícias, a mudança não foi tão significativa.
De toda sorte, a intenção nestas modificações é nitidamente a de reduzir o prazo da satisfação da pretensão discutida na demanda judicial, e retirar das inconstâncias das decisões judiciais, a resolução de diversas fontes de conflitos.
E, tais desideratos, em que pese a timidez das disposições constantes na recente lei, foram atingidos, o que denota um esforço positivo na busca de uma relação mais clara entre locadores, locatários e fiadores, e uma solução mais rápida às controvérsias.
Marco de Albuquerque da Graça e Costa é advogado em São Paulo
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Eis o veículo (Motorella) que tenho utilizado para andar na ciclovia da Lagoa e ir ao trabalho sem suar