Juros durante a construção do imóvel ou "juros no pé"

Jornal Valor Econômico – Legislação & Tributos – 15.06.2012 – E1


Construtoras vencem ação sobre juros

Por Bárbara Pombo
De São Paulo

Depois de quase 15 anos de discussão judicial, as construtoras e incorporadoras foram liberadas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) para cobrar dos clientes juros em parcelas de imóveis comprados na planta. Apesar de bem recebida no mercado, a decisão pode demorar a ter efeitos práticos. Isso porque diversas construtoras firmaram Termos de Ajustamento de Conduta (TACs) com o Ministério Público (MP) para suspender a cobrança.

Para a diretora jurídica da Brookfield Incorporações, Denise Goulart, o precedente é importante para que os TACs sejam revistos. Há acordos, por exemplo, nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Pernambuco, Paraíba e Rio Grando do Norte. "Só não podemos virar a chave e voltar a cobrar", afirma a advogada, acrescentando que a grande dúvida agora é saber se os acordos com o MP ainda impedem as construtoras de exigir o que se chama no jargão do mercado de "juros no pé".

Por seis votos a três, os ministros da 2ª Seção - responsável por uniformizar entendimentos em direito do consumidor - decidiram que a cobrança de juros compensatórios até a entrega das chaves é legal. O julgamento, iniciado em maio, começou com votos favoráveis aos consumidores. O relator do caso, ministro Sidnei Benetti, considerou o pagamento abusivo e oneroso ao cliente.

Mas acompanhando o voto do ministro Antônio Carlos Ferreira, a seção entendeu que impedir a cobrança seria uma maneira errada de proteger o comprador. De acordo com o ministro, os juros compensatórios - de 1% ao mês, em média - estariam embutidos no preço do imóvel, sem previsão expressa no contrato de compra e venda. "Não se pode por decreto, lei ou decisão judicial abolir uma realidade econômica", afirmou o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva durante o julgamento.

Segundo construtoras, os juros passaram a ser incluídos nos preços desde que a prática começou a ser combatida pelo Ministério Público. "O repasse é uma realidade. Tinha que haver reajuste de alguma forma", diz Denise Goulart. Para o presidente da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradores do Grande ABC, Milton Bigucci, a medida é uma questão de sobrevivência. "Os clientes alegam que pagam a construção por inteiro, o que não é verdade. Eles financiam, até a entrega das chaves, 25% do valor da obra", diz.

No caso analisado pelo STJ, uma cliente da Queiroz Galvão questionava o pagamento de 1% de juros ao mês sobre as parcelas de um imóvel comprado em Recife. Ela pedia restituição de R$ 80 mil. Nas instâncias inferiores, a Justiça determinou a revisão do contrato e a devolução em dobro dos valores pagos. Agora, o advogado da consumidora, do escritório Leidson Farias Advocacia, afirma que tentará levar a questão para o Supremo Tribunal Federal (STF). "Não será fácil, mas não podemos perder a esperança", afirma.

A maioria dos ministros do STJ concordou com o argumento da Queiroz Galvão, apesar da alegação da consumidora de que os custos da construção já seriam reajustados pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Além disso, entenderam que impedir a cobrança iria contra a livre concorrência e as leis de mercado, deixando o consumidor que paga o bem à vista em desvantagem em relação ao que paga a prazo. "Se o consumidor optou por não pagar à vista, podendo valer-se da possibilidade, há cláusula que justifique a previsão contratual do juros", diz a ministra Isabel Gallotti.

Para o advogado da Queiroz Galvão, André Silveira, do escritório Sergio Bermudes, ao seguir a jurisprudência predominante do STJ, a 2ª Seção estaria estimulando a livre concorrência entre as incorporadoras. "O que beneficia o consumidor", afirma. Na Corte, já havia pelo menos três decisões sobre o assunto - duas favoráveis às construtoras e uma aos consumidores.

Na opinião do advogado Malhim Chalhub, do escritório PMKA advogados, as empresas ainda tem outro argumento a seu favor. Uma lei da década de 1960, editada para estimular a construção civil (Lei nº 4.864), autorizaria a cobrança. Entretanto, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça vedou a cobrança com a edição de uma portaria em 2001.

Para o advogado Marcelo Tapai, a decisão prejudica o consumidor. "Acaba premiando o atraso da construtora", diz ele, lembrando que os juros são cobrados até a entrega das chaves.

Procurada pelo Valor, a Queiroz Galvão não deu retorno até o fechamento desta edição.