Alterações na Lei do Inquilinato

Valor Econômico - Legislação & Tributos - 11, 12 e 13.12.09 - E1

Direito Civil: Apesar das críticas, varejistas comemoram parte dos vetos presidenciaisNova Lei do Inquilinato é sancionada

Luiza de Carvalho, de Brasília
11/12/2009

A nova Lei do Inquilinato, que nos últimos dias tirou o sono de empresários do setor varejista, foi publicada ontem e entrará em vigor dentro de 45 dias. Apesar de não estar da forma como os varejistas desejavam, alguns vetos do presidente da República à Lei nº 12.112 foram comemorados ontem. Um deles trata da necessidade de as empresas rediscutirem os contratos de aluguel em caso de alteração societária. Apesar disso, outro dispositivo criticado permaneceu na norma. De agora em diante, não será mais necessário que o locatário espere até o término da ação judicial - o chamado trânsito em julgado - para obter o despejo do locador. Para tanto, basta que o proprietário do imóvel tenha uma decisão favorável de primeira instância. "Os vetos tiraram a espada do pescoço dos varejistas", diz o presidente da Confederação Nacional dos Dirigentes Lojistas (CNDL), Roque Pellizzaro Junior.

A aprovação do projeto causou surpresa ao setor, pois outro projeto de mesmo tema - o Projeto de Lei nº 7.173 - tramitava no Congresso desde 2002 e gerou inúmeros debates. Já o Projeto de Lei nº 140, de 2009, que deu origem à lei sancionada ontem, chegou ao Senado Federal em julho deste ano e foi aprovado em outubro, em caráter terminativo. "É surpreendente a aprovação às pressas, sem audiências públicas", afirma o consultor Gustavo Amora, que presta assessoria legislativa para o setor varejista.

A nova lei está mais rígida quanto à rescisão do contrato por inadimplência. Pela antiga lei, caso o locatário atrasasse o aluguel duas vezes no período de doze meses, o locador poderia rescindir o contrato. Pela nova norma, o limite é de apenas um atraso dentro do período de 24 meses. Além disso, em caso de uma ação movida por inadimplência, o juiz deve determinar um prazo de 15 dias, prorrogáveis por mais dez, para o inquilino quitar a dívida. Até então, não havia uma prazo estabelecido.

Para a advogada Mariana Senna Sant´Anna, do escritório Barbosa, Müssnich & Aragão, a medida vai conferir muito mais segurança jurídica aos locadores, pois até então no caso de inadimplência demorava-se mais do que um ano para se conseguir o despejo. "Bastava o inquilino demonstrar a intenção de quitar a dívida e depois procrastinar a decisão do juiz com recursos", diz Mariana. Na opinião dela, outro aspecto positivo da nova lei é o melhor detalhamento quanto à situação dos fiadores. Isso porque há previsões, por exemplo, sobre a possibilidade do fiador desonerar-se da obrigação caso passe por um divórcio ou separação judicial, que altere a sua situação. "Não havia previsão de como isso poderia ser feito na lei anterior", diz.

A maior polêmica entre os lojistas refere-se à mudança sobre as ações judiciais renovatórias, que podem ser movidas para prorrogar o aluguel em contratos de cinco anos ou mais. Essas ações são movidas cerca de seis meses antes do vencimento do contrato, para garantir que o lojista não perca o ponto. O locador, por sua vez, pode se recusar a renovar o contrato em algumas situações como, por exemplo, em caso de um pedido de desapropriação do imóvel pelo poder público, ou quando o locatário não está em dia com as suas obrigações, ou ainda quando existir uma oferta melhor de um terceiro para alugar o imóvel.

Pela antiga norma, se o lojista perdesse na Justiça, após o trânsito em julgado da ação seria despejado após 180 dias. Na redação da nova lei, foi retirada a expressão "transito em julgado", e reduzido para 30 dias o prazo de despejo. Ou seja, basta uma sentença de primeiro grau para determinar a saída. "Ainda que o lojista recorra da sentença, já vai ter perdido o ponto e ter levado todo o prejuízo", diz o advogado especialista em direito imobiliário, Mario Cerveira Filho, da banca Cerveira, Dornellas e Advogados Associados. "É uma insegurança gigantesca, ninguém vai querer assumir esse risco", diz o consultor Gustavo Amora. Segundo ele, o setor estuda propor uma ação direta de inconstitucionalidade (Adin) no Supremo Tribunal Federal (STF) contra a lei.

Quanto ao veto à alteração no quadro societário, a advogada Mariana, do BM&A, diz que se o artigo tivesse sido aprovado, na prática uma empresa não poderia mais fazer mudanças societárias sem a anuência prévia do locador, sob a pena de rescisão contratual. (colaborou Cláudia Fachini